房地产项目可行性研究是在房地产开发前对项目进行全面评估和分析的过程，以下是其关键点解析：
一、市场分析
1、宏观环境
政策法规：了解国家和地方的房地产政策，包括土地供应政策、信贷政策、税收政策等，限购政策会影响住房的销售对象和数量，土地规划政策决定了土地用途和开发强度。
经济形势：关注宏观经济指标，如GDP增长、通货膨胀率、利率水平等，经济增长稳定有利于房地产市场的繁荣，低利率环境会降低融资成本，刺激购房需求。
社会因素：考虑人口增长、城市化进程、消费观念变化等因素，人口持续流入城市会增加住房需求，人们对居住品质要求的提高促使开发商注重产品创新。
2、市场需求
需求类型：明确是住宅、商业、办公还是工业地产需求，不同类型的物业需求受不同因素影响，住宅需求与居民收入、家庭规模有关，商业地产需求与消费市场活跃度、企业经营状况相关。
需求规模：通过市场调研、人口普查数据、销售数据统计等方式预测市场需求量，分析周边区域的住房空置率、人均住房面积来推算未来新增住房需求。
需求趋势：关注消费者偏好的变化，如对绿色建筑、智能家居的需求增长，这会影响项目的规划设计和配套服务设施的配置。
3、市场竞争
竞争对手分析：研究周边现有和潜在竞争对手的项目情况，包括产品特点、价格策略、营销手段等，对比竞争对手楼盘的户型设计、配套设施、物业服务质量等优势和劣势。
竞争优势评估：找出本项目相对于竞争对手的优势和差异化特点，如独特的地理位置、创新的户型、优质的教育配套等，以确定项目在市场中的竞争地位。
二、土地获取与成本
1、土地获取方式
出让方式：了解土地是通过招标、拍卖、挂牌哪种方式出让，不同的出让方式有其规则和特点，影响土地获取的成本和难度，拍卖方式竞争较为激烈，可能导致土地价格较高。
土地性质与规划条件：明确土地的性质（如住宅用地、商业用地等）以及规划部门规定的容积率、建筑密度、绿地率等规划指标，这些指标直接限制了建筑的规模和形态。
2、土地成本
购买价格：准确核算土地的出让金或转让费，这是土地成本的主要部分，还要考虑土地交易过程中可能产生的税费，如契税、印花税等。
土地整理费用：如果土地需要进行前期开发，如场地平整、拆迁补偿等，要估算这部分费用，拆迁补偿费用可能因拆迁户数、补偿标准等因素而有很大差异。
3、其他成本
建设成本：包括建筑工程费（基础工程、主体结构施工等）、安装工程费（水电安装、电梯安装等）、装饰装修工程费等，可以参考当地类似建筑的单方造价进行估算。
财务成本：主要是融资成本，如银行贷款利息，根据贷款额度、贷款利率和贷款期限计算利息支出，还可能涉及资金占用成本，如股东权益的资金成本。
管理成本：涵盖项目管理人员的薪酬、办公费用、营销费用等，营销费用又包括广告宣传、促销活动、销售人员佣金等支出。
三、项目规划与设计
1、产品定位
目标客户群体：根据市场分析确定项目的目标客户，如刚需购房者、改善型购房者或投资客，不同的客户群体对房屋的面积、户型、价格、配套设施等有不同的需求。
产品类型与档次：明确是开发高端住宅、普通住宅、公寓还是别墅等产品类型，以及产品的档次定位，高端产品注重品质和个性化服务，普通住宅则侧重性价比。
2、规划设计要点
总平面布局：合理安排建筑物的位置、朝向和间距，确保采光、通风良好，同时考虑消防通道、人车分流等因素，南北朝向的住宅一般更受市场欢迎，合理的楼间距可以保证居民的隐私和舒适度。
户型设计：设计多种户型以满足不同客户的需求，注重户型的合理性和实用性，包括功能分区明确（如动静分离、干湿分离）、空间利用率高等方面。
景观与配套设施：规划小区内的景观环境，如园林景观、休闲广场等，同时考虑配套设施的建设，如停车位、幼儿园、商业店铺等，良好的景观和配套设施能够提升项目的吸引力和竞争力。
四、财务评价
1、销售收入预测
销售价格确定：根据市场需求和竞争情况，结合项目的产品定位和成本，合理确定不同产品类型的销售价格，可以通过市场比较法，参考周边类似项目的价格水平来定价。
销售进度安排：预估项目的销售周期和各阶段的销售比例，项目开盘初期销售量相对较低，随着推广和口碑传播，销售量会逐渐增加，根据销售进度安排可以绘制销售计划表，用于财务测算。
2、利润测算
利润计算：利润 = 销售收入 - 总成本（包括土地成本、建设成本、财务成本、管理成本等），通过计算利润可以评估项目的盈利能力。
利润率分析：计算利润率（利润/销售收入），并与行业平均水平或企业预期利润率进行比较，判断项目的盈利水平是否达到要求。
3、现金流分析
现金流量表编制：编制项目的现金流量表，反映项目在整个开发经营期内的现金流入和流出情况，现金流入主要包括销售收入、租金收入等，现金流出包括土地购置、建设投资、运营成本等各项支出。
资金平衡分析：通过现金流量表分析项目各阶段的资金平衡情况，确保项目有足够的资金维持运营，如果出现资金缺口，需要考虑融资渠道来解决。
五、风险评估
1、市场风险
价格波动风险：房地产市场价格受供求关系、经济环境等多种因素影响，可能出现价格下跌的情况，分析价格波动的可能性及其对项目收益的影响程度，如通过敏感性分析评估价格下降一定比例时利润的变化情况。
需求变化风险：如果市场需求不如预期，如因经济形势恶化、人口流出等原因导致销售不畅，会使项目面临库存积压的风险，需要提前制定应对策略，如调整营销方案、优化产品设计等。
2、政策风险
政策调整风险：政府房地产政策的调整可能对项目产生重大影响，如限购升级、限贷政策收紧等会导致购房需求下降，及时关注政策动态，评估政策调整对项目的潜在影响，并在项目决策中考虑应对措施。
3、建设风险
工程质量风险：施工过程中可能出现工程质量问题，如建筑结构安全隐患、材料质量问题等，这不仅会影响项目交付使用，还可能导致返工和赔偿损失，选择有资质、信誉良好的施工单位，加强施工过程监管可以降低工程质量风险。
工期延误风险：由于天气、原材料供应、施工纠纷等原因可能导致项目工期延误，工期延误会增加建设成本，推迟销售和回款时间，在项目计划中预留一定的弹性时间，并制定应对工期延误的预案，如调整施工顺序、增加施工人员等措施。
