1、准备材料
- 买卖双方需要携带相关材料到银行填写并提交《二手住房抵押贷款申请表》，这些材料通常包括个人身份证明、婚姻状况证明、收入证明和购房合同等。
2、初步评估
- 银行对提交的材料进行初步审核，并根据申请人的资质和需求给出大致的贷款额度和年限。
3、房产评估
- 银行会安排指定的房地产评估机构对房屋进行验房和评估，以确定其市场价值，这个评估结果将直接影响最终的贷款额度。
4、贷款审批
- 银行根据评估结果和申请人的资质进行正式的贷款审批，审批内容主要包括贷款额度、期限等。
5、支付首付款及办理过户手续
- 一旦贷款审批通过，买方需要支付首付款，并与卖方一起办理产权过户手续，这通常需要在房地产交易所完成。
6、抵押登记和保险
- 买方领取房产证后，需办理房产抵押登记，并将《不动产登记证明》交给银行作为抵押物，还需购买房产保险。
7、放款与还款
- 所有手续完成后，银行将贷款金额划入卖方账户，买方则开始按合同约定的期限和金额偿还贷款。
关于贷款额度的计算，可以参考以下几点因素：
1、房产评估价：贷款额度通常基于房产评估价来计算，而评估价一般会低于市场价，如果房产评估价为90万元，按照首付比例30%计算，贷款额度为90万 - 90万 × 30% = 63万。
2、个人信用记录：信用记录良好的借款人更容易获得较高的贷款额度，而信用不良者可能面临较低的额度甚至被拒贷。
3、还款能力：银行会考察借款人的工作稳定性和月收入水平，工作稳定且月收入较高的人更有可能获得较高的贷款额度。
4、房龄：银行对二手房的房龄有限制，如不超过二十年，房龄越大，贷款额度可能越低，因为房子已经使用多年，升值空间较小。
5、贷款机构的选择：不同商业银行对贷款的要求不同，选择合适的贷款机构可以提高贷款申请的成功率。
6、政策规定：根据地方政策和银行规定的不同，首套房和二套房的首付比例和贷款比例也有所不同，购买首套住房的首付比例一般为房屋评估价的30%，贷款比例为70%。
了解上述信息有助于购房者在购买二手房时更好地进行财务规划和决策。
